집주인 실거주 편법 - 집주인의 허위 실거주 손해배상 청구

주택임대차보호법 개정 그 후 1년, 누구를 보호하기 위한 법인가?

연일 치솟는 집값... 임대인의 허위실거주로 피해보는 임차인들... 그 해결책은?

세입자(임차인) A씨는 2018년 6월 집주인(임대인) B씨와 월세 100만원으로 하는 월세 임대차 계약을 체결하였다. 그로부터 2년 후 재계약 시점이 도래하여 A씨는 추가적으로 임대차 계약 갱신 의사를 표하였다. 하지만 B씨로부터 돌아온 것은 집을 비워줬으면 한다는 답변이었다. 전세 만료 시 재계약 의사가 없음을 통보한 것인데, 재개발로 인해 거주할 곳이 없어 직접 거주해야 할 것 같다는 이유다. 생각지도 못한 통보에 A씨는 쫓기듯이 이사 준비를 해야 했고, 중개 수수료 및 이사 비용 등의 갑작스러운 지출로 막대한 피해를 입게 되었다. 하지만 집주인이 실 거주를 한다 기에 묵묵히 그 집을 나올 수밖에 없었다. 그러나 몇 달 후 A씨는 한 통의 전화를 받고 분통을 터뜨렸다. C씨로부터 자신의 집에 A씨의 택배가 잘못 온 거 같다는 전화를 받은 후 이상하게 여긴 A씨는 자초지종을 묻게 되었고, 그 결과 C씨가 월세 130만원의 계약을 맺고 새로 들어온 임차인이라는 것을 알게 되었기 때문이다.

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이처럼 최근 집값이 상승하면서, 실거주를 이유로 하면 전월세계약갱신청구권을 행사할 수 없다는 허점을 이용하여 편법적으로 이득을 취하는 임대인들이 늘어나고 있다. 전월세계약갱신청구권은 임차인 보호를 위해 2020년 7월 31일부터 개정된 임대차 3법중 하나로, 임차인이 원할 경우 1회에 한하여 계약을 갱신할 수 있는 권리이다. 기존 2년 계약에서 2년을 추가로 갱신할 수 있으며, 임대인은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 있는 몇 가지 예외 사항을 제외하고 임차인의 요구를 거절할 수 없다.

 

*제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

 

A씨의 경우, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항중 8호에 해당하는 사례로써, 실제 거주할 목적이 없음에도 더 많은 차익을 남기기 위해 임차액을 올린 후 새로운 세입자를 들이는 임대인들이 늘고 있으며 피해를 보는 임차인 또한 지속적으로 늘어날 전망이다. 최근에는 이를 두고 법적 소송으로까지 이어지는 사례도 늘어나는 추세이다.

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그렇다면, 허위실거주임에도 불구하고 임차인들은 손을 놓고 지켜볼 수밖에 없는걸까? 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따르면 임차인은 정당한 사유없이 갱신을 거절 당했을 경우 손해배상을 청구할 수 있다.

 

*제6조의3(계약갱신 요구 등)

⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

 

손해배상액은 어떨까? 주택임대차보호법 제6조의3 제6항에 다음과 같이 규정하고 있다.

 

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

 

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

 

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

 

3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

예를들어, A씨의 경우 1번에 해당하는 금액(100만원x3개월 = 300만원), 2번에 해당하는 금액(30만원x24개월 = 720만원), 3번에 해당하는 금액(중개수수료, 이사비용 등)중 큰 금액을 선택하여 B씨에게 청구할 수 있다.

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하지만 이를 청구하기란 쉽지만은 않다. 임대인이 실제로 거주하고 있는지는 전입신고 여부를 통해 확인할 수 있지만, 임대인이 임차인을 속이고 허위 실거주를 했다는 것을 입증해야하기 때문이다. 또한 민사소송을 위해 변호사를 선임시 발생하는 비용과 피해금액을 비교해봤을 때 피해금액이 현저히 적다면, 배보다 배꼽이 더 큰 격이 된다. 따라서 법적 소송까지 진행되기 전 비교적 저렴한 내용증명과 지급명령을 통해 임대인을 압박해 보는 것도 하나의 방법이다. 하지만 소송이 불가피하다면 임대인의 실거주가 만약에 허위로 밝혀졌을 경우 이렇게 하겠다라는 내용의 계약서를 작성해 두거나, 각자의 의사를 표현한 문자 메시지 혹은 통화내용 등을 증거로 남겨두는 것이 중요하다.

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